2013 год ознаменовался для рынка недвижимости весомым количеством нововведений в законодательстве: вступили в силу новый порядок оформления сделок, налог на владение недвижимостью, ограничения по наличным расчетам и новые правила оценки недвижимости. Многие из этих реформ были взяты из практики европейских стран, но как часто бывает в украинских реалиях, внедрялись в жизнь со скрипом или искажаясь до неузнаваемости. По словам специалистов и риелторов, все реформы 2013 года болезненно отозвались на рынке недвижимости. Особенно пострадала сфера вторичного жилья. Ее продажи резко упали.
Спрос на недорогие «двушки»

Жилое строительство в Украине, несмотря на все экономические и кредитные сложности, в 2013 году продолжило набирать обороты. Согласно данным Государственной службы статистики, объемы строительных работ в жилом секторе выросли на 6,6% по сравнению с предыдущим 2012-м. Всего в Украине в течение года появилось 542 новых крупных объекта жилой недвижимости, а в перерасчете на конкретные площади в стране было построено около 10 млн кв. м. В одном только Киеве возведено 1,35 млн кв. м нового жилья, что в очередной раз стало рекордным показателем для страны. Также много жилых площадей было построено в Киевской области (1,3 млн кв. м), АР Крым (938 тыс. кв. м) и в Одесской области (676 тыс. кв. м).

По информации руководителя аналитического портала «Столичная недвижимость» Захара Федорака, по сравнению с прошлым годом в столице количество новостроек увеличилось на 8,4% и составило 142 объекта. Из них 59% — это новостройки экономкласса, 27% — бизнес-класса и только 14% — премиум-класса. Свои двери для жильцов открыли такие крупные жилые комплексы, как «Бульвар фонтанов», «Панорама на Печерске», «Зверинецкий», «Яскравий», «Озерні зорі». В Севастополе были сданы в эксплуатацию жилые комплексы «Таврический», «Омега-2А», в Симферополе — «Киевский», «Лазурный Батилиман», а в Одессе — «Идеал», «Аркадия Хиллс» и др.

Что касается цен на новое жилье, в частности в столице, то они, как и в прошлом году, практически топтались на месте. Но если по итогам 2012 года стоимость квартир в новостройках Киева все же чуть выросла — на 2,3%, то в 2013-м цены, напротив, немного «откатились» назад, потеряв 1%. В результате на данный момент квадратный метр в новостройках столицы оценивается в среднем в 13,3 тыс. грн.

«Тенденции последнего времени таковы, что новые объекты выходят на рынок по ценам несколько ниже, чем уже продающиеся новостройки (обычно на 5–10%). В то же время на объекты, находящиеся на финальных этапах реализации, цены поднимаются — как минимум на 5–10% от начальных. Это уравновешивает средние цены по рынку. Падать им пока не дает экономическая целесообразность, которую определили для себя застройщики, а расти не позволяет отсутствие экономического роста в стране, ажиотажного спроса, а также обилие предложений, в том числе весьма выгодных и с рассрочками», — рассказывает Захар Федорак.
В 2013-м вторичный рынок недвижимости продемонстрировал падение по всем фронтам

Большинство сделок по покупке метров на первичном рынке осуществляется сегодня без заемного финансирования — за собственные средства покупателей. «В конце 2013 года без привлечения заемных средств заключено 50% сделок, покупка с использованием рассрочки наблюдалась в 40% сделок, с использованием кредитных средств — 10%», — отмечают в компании UTG. Несмотря на недоступность кредитов, спрос на первичную недвижимость постоянный. «Стабильному спросу способствовал прежде всего запуск девелоперами собственных программ рассрочки и кредитования», — говорит руководитель отдела продаж ЖК Park Stone Дмитрий Шостя.

Наиболее популярными среди покупателей в 2013 году, по данным экспертов, пользовались квартиры экономкласса, на долю которых пришлось 80% продаж. Жилье бизнес-класса интересовало лишь 13% потенциальных инвесторов, а премиальное и де-люкс — 6% и 2% соответственно. Лидерами продаж оказались двухкомнатные квартиры (48% сделок), 41% транзакций пришлось на однокомнатные апартаменты и 11% — на объекты с тремя комнатами и более.

Жить за городом

Значительный рост объемов и уровня продаж показал в 2013-м и рынок пригородных столичных новостроек, где прирост продаж по сравнению с 2012 годом составил 15%. Более выигрышной ситуации с ростом продаж пригородным застройщикам удалось достичь за счет цены — в 4–6 тыс. грн/кв. м (к примеру, квартиру в Ирпене или Буче реально купить всего за $25–30 тыс.). Более низких цен они добиваются благодаря использованию дешевых материалов, оформлению разрешительных документов по упрощенной процедуре (в случае строительства малоэтажного жилья), экономии на стоимости земельных участков (которые в пригороде значительно дешевле, чем в столице). В следующем году пригородный бум продолжится — застройщики прочат этому сегменту рынка как минимум 10–15%-ный рост.

В самой столице и в Украине в целом доля сделок на первичном рынке в 2014 году также будет продолжать расти (пока вторичное жилье покупают больше). «Цены будут меняться в пределах роста инфляции — до 10% в среднем по рынку. Больший прирост стоимости покажут крупные жилые комплексы, которые сейчас находятся на начальной стадии развития, и новостройки в недооцененных районах, которые сейчас бурно развиваются», — считает представитель компании «Архиматика» Дмитрий Васильев.

Вторичное жилье сдает позиции

В 2013 году вторичный рынок недвижимости продемонстрировал падение по всем фронтам: б/у квартиры столицы с января по декабрь потеряли в среднем 1,4% от своей цены, дома в городе — 9%, дома в ближайшем пригороде — 0,5%. Среди жилья в городе значительнее всего подешевели аппартаменты на правом берегу и в центре города — 3,5% и 5,7% соответственно. В результате на данный момент стоимость квадратного метра вторичной квартиры в Киеве составляет в среднем 15,9 тыс. грн, дома в городской черте — 12,2 тыс. грн, дома в Киевском регионе — 8 тыс. грн.

Цены в городах-миллионниках изменились не так существенно — от минус 0,6% в Днепропетровске, Донецке до 0,8–1% в Харькове и Львове. На данный момент квадратный метр вторичной квартиры в Днепропетровске оценивается в 9,6 тыс. грн, в Донецке — в 9,5 тыс. грн, в Харькове — в 8,7 тыс. грн, в Одессе и Львове — в 12,1 тыс. и 11,3 тыс. грн соответственно.
Реальное проседание вторичного рынка недвижимости намного больше — настоящая глубина торга составляет 12–20% от первоначально озвученной продавцом цены

Риелторы не скрывают, что реальное проседание вторичного рынка недвижимости намного больше — настоящая глубина торга составляет 12–20% от первоначально озвученной продавцом цены. И несмотря на то что пока продажи старого жилья превышают уровень продаж квартир от застройщиков (за год в столице было продано 16,1 тыс. квартир на вторичном рынке и 14,5 тыс. — на первичном), тенденция такова, что вторичные метры теряют былую привлекательность в глазах покупателей.

Негативное влияние на вторичный рынок оказали в прошлом году не только законодательные новшества, но и отсутствие дешевой ипотеки — за год ставки по кредитам на жилье снизились всего на 1%, и на данный момент ипотечные условия для вторичного жилья остаются весьма жесткими: авансы по ссудам стартуют от 30–40% при ставках 18–20% годовых. «Учитывая, что количество совместных программ застройщиков и банков растет и ставки по таким ссудам составляют 15–18% годовых при авансах от 20–30% и сроках кредитования до 20 лет, это не может не сказаться отрицательно на вторичном рынке», — отмечает директор строительной компании BGM Инна Бречко.

В 2014 году, по мнению экспертов, продавцам малометражек, хрущевок и квартир в отдаленных от центральной части города районах Киева и городов-миллионников придется идти на уступки покупателям, снижая заявленную цену на 5–15%. По итогам года вторичное жилье, скорее всего, подешевеет на 6–9%.

Торговый оптимизм

Традиционно наибольшую активность в течение года среди всех сегментов коммерческой недвижимости показала торговая. Открылось сразу несколько крупных торгово-развлекательных центров: например, в Черкассах — ТРЦ «Любава», в Харькове — вторая очередь ТРЦ «Французский бульвар», а в Херсоне — третья очередь ТРЦ «Фабрика». Рекорд в очередной раз установила столица: здесь появились такие ТРЦ, как «Мармелад», Silver Centre и «Гулливер», а также аутлет-центр «Мануфактура» в с. Ходосовка. На рынок вышли такие новые операторы, как Jack Wolfskin, LC Waikiki, Hadley, Armani Jeans, Z-Generation, Petit Bateau, Collezione, SmartGuy Group (e-commerce), Camper, I am, Six и др.

По словам партнера компании Dragon Capital Asset Management Евгения Баранова, поскольку розничная торговля в 2013 году показала двузначный рост, ретейлеры проявляют сегодня большой интерес как к готовым площадкам, так и к объектам еще на стадии строительства или проектирования. «Поэтому на сегодняшний день у сегмента торговой недвижимости хорошие перспективы для развития», — считает эксперт.

Правда, арендные ставки в сегменте торговой недвижимости в течение года не росли. По данным руководителя департамента стратегического консалтинга компании UTG Виктора Оборского, в декабре средневзвешенный показатель арендной ставки составлял, как и в начале прошлого года, $70 за кв. м/мес. (без НДС и эксплуатационных расходов). «Арендные ставки по-прежнему зависят от площади, которую арендует ретейлер, от его якорной функции и в целом от значимости ретейлера для торгового центра. Вместе с арендной ставкой или вместо нее в украинских торговых центрах с арендаторов может взиматься процент от товарооборота, который варьируется от 2–4% для якорей до 15–17% для магазинов торговой галереи», — отметил Виктор Оборский.

Что касается вакантности ТЦ и ТРЦ, то, по данным Jones Lang LaSalle, ее уровень с января по декабрь оставался стабильно низким — в пределах 2–3%. В компании утверждают, что данный показатель сохранится до момента открытия новых крупных ТРЦ, которые планируются к вводу в 2014-м (в нынешнем году новое предложение арендных торговых площадей может составить порядка 300 тыс. кв. м в пяти планируемых к открытию объектах торговой недвижимости Киева).

Офисы пустеют
Арендные ставки в бизнес-центрах достигли ценового дна

В офисном сегменте преобладала тенденция к снижению количества вводимых в эксплуатацию помещений при росте вакантности. Так, по данным Jones Lang LaSalle, в 2013 году в Киеве было введено в эксплуатацию лишь 118,6 тыс. кв. м профессиональных офисных площадей, что стало самым низким показателем за последние пять лет. Несмотря на минимальное пополнение рынка, в конце года уровень вакантности столичных офисных площадей достиг 18% (для класса А — 26%, для класса В — 17,3%). Аналогичные цифры продемонстрировали и города-миллионники.

«Арендаторов в стране не хватает, чтобы поглотить все предложение на рынке офисной недвижимости. Практически все транзакции на рынке офисной недвижимости осуществляются международными компаниями за счет переезда, а не по причине выхода на рынок», — рассказывает руководитель отдела по работе с корпоративными клиентами Jones Lang LaSalle в Украине Александра Глобина.

В итоге арендные ставки в бизнес-центрах достигли ценового дна: $25–40 за кв. м/мес. на офисы класса А и $15–32 за кв. м/мес. на офисы класса B (без НДС и эксплуатационных расходов). По прогнозам аналитиков, в 2014 году уровень вакантности на рынке офисной недвижимости будет повышаться, а ставки продолжат свое падение.

Гостиничный сегмент также не продемонстрировал позитивных трендов: заполняемость профессиональных гостиничных объектов в Киеве в 2013 году снизилась по сравнению с 2012 годом — с 53% до 51%. При этом наблюдалось значительное снижение среднего тарифа (с $260 до $210) по причине роста конкуренции. По мнению экспертов, тенденция к снижению цен в гостиницах сохранится и в 2014-м.

Без инвестиций

Этот год будет сложным для всех без исключения сегментов коммерческой недвижимости. Уровень вакантности будет расти, что повлечет за собой ужесточение конкуренции на рынке и падение ставок. «Украина в мире оценивается как рисковое государство, которое не воспринимается в качестве платформы для выгодных инвестиций. Так, Международное рейтинговое агентство Standard & Poor's снизило рейтинг Украины по долгосрочным кредитным обязательствам в иностранной и национальной валюте на одну ступень до уровня «B-» («в высшей степени спекулятивный») с «негативным» прогнозом. Другое международное агентство — Moody's — понизило суверенный рейтинг Украины до уровня Caa1 («значительный риск»), предупредив о возможности дальнейшего понижения. А без иностранных инвестиций прорыв в сфере недвижимости маловероятен», — резюмирует генеральный директор компании Build and Live Development Виктор Распутный.